BOB半岛官网房企们如何看三条红线

　　BOB半岛官网房企们如何看三条红线有些房地产企业一定庆幸在“三条红线中期财报，而不用被媒体们灵魂拷问“贵司如何看待三条红线”“贵司怎么满足三条红线的要求”类似的问题。

　　过去一周，关于12家试点房企被住建部和央行请到北京喝茶聊天以及房地产融资三条红线相叠加的传闻和报道，让房地产商们风声鹤唳半岛BOB。恰好又赶在发中期财报的节骨眼上，难免财报中各种巧立名目、让人眼晕到怀疑智商的负债要被媒体、金融机构和投资机构计算计算BOB半岛官网、算计算计，然后与三条红线挨个对照，扯下房企那块遮羞布。

　　被约谈的12家房企分别为碧桂园、恒大BOB半岛、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

　　8月16日，中国银行保险监督管理委员会主席、，中国人民银行、副行长郭树清在《求是》杂志上发表题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》的文章，为这轮房地产调控吹响了号角。他说：“党的十九大提出，决胜全面建成小康社会，必须打赢三大攻坚战，其中一项重要内容是防范化解重大风险。”而防范化解重大风险的重点是防控金融风险。

　　近年来BOB半岛官网，各地区各部门根据‘房住不炒’和‘一城一策’精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。”住建部表示，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

　　尽管还没有明确的被披露出来，但从几家房企的反应来看，他们似乎默认了“三条红线”和“红橙黄绿四档”管理的存在，有房地产商说会认真研究，有的则表示目前该事项还处于提报资料阶段、监管还未正式划定执行范围和执行标准。

　　上述12家试点房地产企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成调整以达标。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制，到了这一步，几乎就是判了相关房企的死刑。2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。

　　生死攸关，也就难怪房企在中期财报发布会上各种表态支持了。有的房企表示，早在所谓的“三条红线”之前，他们就在努力降杠杆、降负债、回流现金了。有的甚至表示这是机会。

　　我们有几点的看法：*点是我们认为这项政策是正面的，因为在近年来我们也一致的判断中央政府对房地产还是坚持“房住不炒”、“不把房地产当作短期经济的刺激工具”、“稳地价BOB半岛、稳房价、稳预期”的基调的。而这个政策是跟这个基调一脉相承的，它主要的方向还是“稳存量、控增量”，也就是在保持稳定的情况下能够逐步降低杠杆。而是这个政策不是对某一个企业的，而是对整个行业的。并且我们也相信央行把握的度还是非常好的。

　　第二点是我们对于宏观政策是有提前判断的，这个政策的出现是在我们预期之内的。因此我们从2017年开始已经在推进有息负债总量的控制以及杠杆率的降低，并且我们也把降杠杆作为未来三年的重要工作之一。从我们今年上半年的动作也可以看到BOB半岛官网，我们其实已经提前做了准备。从去年开始我们一直是在做几个动作：一个是稳定整体负债结构，来增加我们的净资产，以降低杠杆；同时我们也在调整我们的负债结构，以降低融资成本；而且我们也在推动调整资产以及土储结构来调整我们的流动性。

　　第三点是关于具体指标，我们已经能够达到央行的要求。我们的负债率一定是会持续的快速下降，我们争取净负债率到年底有一个明显的下降，今年年底达到120%，明年年底达到100%以下。当然我们的短债比其实是符合要求的；而剔除预收账款的净负债率是比较慢的，因为这个是要靠利润的积累和净资产的增加来逐步降低，我相信我们剔除预收账款的净负债率每年都会有逐步的下降，争取未来在三年内达到这个目标。

　　自媒体叫“三道红线”，我们会认真研究，尽快适应。我们对自己的适应能力有信心，万科会认真研究，尽快适应相关的规定。万科保持现金为王，上半年现金短债比在2倍及以上，公司已经连续11年经营性现金流为正。哪怕今年受到了疫情和市场变化的带来挑战，上半年经营性现金流仍然为正。当然对重点房企的资金监测和管理规定会不断细化，万科也会跟踪细化的要求。整个行业的长期政策的基调和导向是没有实质性的变化，政策工具的组合运用都是为了继续维持房住不炒，租购并举，稳地价，稳房价BOB半岛官网，稳预期，因城施策，总体的基调不会发生变化，维持整个行业的健康稳定的发展。，万科作为参与其中的一个市场主体，要不断的观察，不断的适应，为整个行业的稳定发展做一点自己该做的事情。

　　这几年国家在房地产调控方面起到了非常好的效果，楼价、地价和预期都稳定下来了，恒大集团坚决拥护房地产调控政策，努力使自己发展目标符合国家的调控要求。1月份恒大对疫情的把控比较准确，觉得有风险，1月份就向资本市场发了60亿的高息美元债，但这不是想继续扩大规模，是为了有效确保公司有充分的现金流。3月份开始大规模的进行战略目标调整，高增长和控制规模都已经实现BOB半岛官网。

　　恒大的大部分都是通过按揭回款，恒大会快速增加销售额和快速增加现金回笼，这可以有效降低公司的银行和负债。恒大将一如既往地成为房地产调控模范生。

　　此前房地产市场已经出现房住不炒、分城施策、租售并举等一系列调控举措，此时出台“三条红线”政策，会防止未来房地产市场出现一系列金融风险BOB半岛官网。优秀的企业，是实施均衡发展的战略，财务稳健以及坚持长期主义的企业会受益这种政策。然而对于依靠高财务杠杆啊，盈利能力弱的企业，影响可能就会稍微大一点。旭辉过去一直坚持均衡发展策略、坚持长期主义、坚持财务稳健，所以新政出台对旭辉影响较小。

　　绿城中国对于“三道红线”新政很关注，操作细则目前还没有出台，但这个细则将会对于行业平稳健康发展起到正向作用BOB半岛官网。绿城中国这几年发展借助了融资杠杆但没有依赖，此前已经对负债规模进行了主动控制，大股东对于我们的负债也有严格要求，截至6月底净负债率是66%BOB半岛，现金短债比为1.8，各项财务指标趋好，接下来会进一步提升经营效率，推动绿城中国高质量增长。

　　绿地香港5年前就已主动降杠杆，减负债BOB半岛官网，优结构，剔除预收款后的资产负债率为50%，国家红线半岛BOB，国家红线；处于绿色通道。全球和中国的货币政策因为疫情影响一直相对宽松，外资和境内成本是稳中有降，但是房地产政策还是相对谨慎，从“345”的新规可以看出，整体国家政策向更具有国有背景及大型企业和头部企业进行倾斜。

　　中海没有触碰一条红线BOB半岛官网，一直坚持审慎的财务策略，保持合理的负债率半岛BOB，保持充裕的现金。过去五六年，房企们加的杠杆比较高、发展速度特别快，相较而言，大家感觉到中海比较保守，发展速度慢一点，但是公司在保持60%以下负债情况下，销售还是实现了快速的增长。

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